10bet十博娱乐app

10bet十博官网登录 10bet十博娱乐app 10bet10博官网下载 社会责任
国开行输血棚改 保障房建设提速
经济观察报
2014-04-1110bet十博娱乐app 浏览(70)

48日,国家开发银行在京召开全行视频会,部署开发性金融支撑棚户区改造及城市基础设施工作。会议透露,该行争取4月底前为棚改发放贷款1000亿元。

此前六天,国务院总理李总理主持召开国务院常务会议时提出,部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支撑作用。国家开发银行随即表示,国开行正组建住宅金融事业部,用以专项开展棚改等保障性安居工程业务,方式是发行专项债券。

按照“十二五”计划,全国建设保障性安居住房3600万套。去年国务院又提出,2013年到2017年推进1000万套棚户区改造。

钱是个问题。

2012年全国保障性安居住房财政支出超过3800亿,2013年该数目预计在4200亿。每年社会对保障房的投资以超万亿计算。面对巨大的资金缺口,除了开发贷,地方政府融资平台或企业都尝试发债解决,但结果是加重地方债务或得不到资本市场接受。资金成为拖慢保障房建设速度的最重要原因。

业界表示,国开行发行专项债券的一个重要意义是从地方杠杆变成中央加杠杆,降低了地方政府和企业的疑虑,“保障房建设这次或真能提速”。

贷款提速

国开行一直是国内棚户区改造贷款的主力银行。随着中央对棚改及保障房建设的重视,该行在棚改领域的步伐也迈得更大。

今年一季度,该行已加大棚改项目开发评审和贷款投放力度,新增承诺棚户区改造等保障性安居工程贷款1401亿元,为去年同期10.2倍;发放贷款312亿元,比去年同期增长12%

国开行还试水“住房银行”,组建住宅金融事业部。据称,该事业部将实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,向邮储等金融机构和其他投资者筹资,重点用于支撑棚改及城市基础设施等相关工程建设。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,专项债其实是国开行牵头,向全社会募集资金。

有分析指,国家选定国开行,一是棚户区改造资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确,2013年到2017年推进1000万套棚户区改造,所需资金量至少2.5万亿,因此,亟需成本相对较低、稳定的融资来源作为保障;二,国开行已经形成一套比较完整的开发性金融运作机制;第三,国开行作为棚改及城市基础设施等相关工程建设投融资主力银行,具有丰富的实践经验和行之有效的运作模式。

8日的会议上,胡怀邦进一步部署了住宅金融事业部的相关事宜:一是与有关部委对接专项债券发行、住宅金融事业部筹建方案等事宜,与棚户区改造任务较重的省(区、市)政府进行对接,推动各地加快棚改;二是全面梳理现有存量项目,建立“快通道”,加快新项目开发评审,加快贷款发放;三是规范运作控风险,推动统一评级、统一授信和统借统还,以及专项贷款、专项债券和专项基金,发挥综合金融服务优势,引导社会资金积极参与,规范业务运作,确保贷款合规、阳光运作,专款专用,把好事办好;四是加快住宅金融事业部的组建工作,抓紧完成事业部筹建方案报批,为棚改等保障性安居工程业务的专业化管理和长期可持续发展提供机构保障。

资料显示,2005年国开行发放首笔棚改贷款。截至2013年底,该行累计向保障性安居工程贷款6235亿元,贷款余额4363亿元,同业占比近60%;业务覆盖30省(区、市),惠及835万户中低收入家庭。该行目前支撑了内蒙古包头北梁、天津西于庄、吉林和河南全省等一大批棚改项目,支撑项目总面积2000多万平方米,涉及棚户区住户21万户。

加入棚改概念的保障房

目前,有央企背景企业已经积极介入棚户区改造或三旧改造。

保利地产2013年报显示,现有旧改项目在2013年贡献了9%销售面积,11%的销售金额。保利在陕西、湖南、广东均成立了专门的城投企业。董事长宋广菊透露,在广州、武汉、珠海、青岛、大连、西安、郑州等城市跟踪了20多个项目,规划建面3000万平方米,未来将销售额比重提升至15%以上。招商地产在深圳也在运作旧改项目约400万平方米,对应能产生500亿货值。此外,在北京、上海等一线城市持有较多工业地或从事一级开发的企业比如北京城建、浦东金桥和金隅股份也被认为将受益于棚户区改造。

对于保障房,万科、保利等企业都曾表态,只要不亏钱都会去做。但现实中保障房的退出机制和去化问题让开发商积极性大打折扣。

一名地产开发商负责人在接受经济观察报采访时说:“大家希翼地方政府对保障房要有明确的界定,建好后是政府回购、自行出售还是自行经营?不要说好了回购,后面又说没钱。”该开发商建设了多个保障房项目,但到了摇号阶段政府却没有组织到相应拥有购买资格的人群,也多次出现区内购买人数不足的状况。

该负责人认为,加入棚改概念的保障性住房则有吸引力得多,住户定向回迁,不涉及摇号等事宜。更重要的是成本压力减轻,同时开发前景看好。

“有棚改概念的项目,土地出让金政府不能一下子拿走。大家可以改造一点,付一点款。”该负责人说,“但是风险也还是存在,因为改造周期长,普通住宅项目一年可以有所回报,棚改不做3-5年没法完成。”

该人士向经济观察报透露,其企业负债中,有一项预付款项高达10亿,用于支付一个总用地面积11万平方米的旧村拆迁。其中账龄1年以内金额1亿,而12年(含2年)的金额则超过9亿元。

该人士表示,国开行目前以普通开发贷对项目给予了支撑,利率为银行贷款基准利率上浮5%,“相当优惠,一般开发商拿不到”。同时,棚改可以通过商品房部分的盈利,平衡总体的成本。

资金匹配

对于向棚户区和保障房放贷,此前已试验过金融债和与发改委合作的企业债,但是业界对国开行棚改专项债看好,认为是过去发债形式的一种替代,整体有利于降低融资成本。

2011年,国家发改委发文,为如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务,支撑地方政府投融资平台和符合条件的企业发行债券,进行保障性住房建设。消息发布后,首开股份、信达地产、栖霞建设和保利地产随即宣布发行中期票据,投向旗下的保障房建设。四家企业总计发行额达120亿元。他们都在议案中宣布,融资所得会用于保障房项目建设。

资料显示,上述四家企业当时都已积极参与了各地的保障房建设。不过,几个企业发债没了下文。仅首开股份发行43亿中期票据,不久50亿私募债发行又成功获批。作为北京市大型国有企业首开集团的控股子企业,首开股份大量涉足北京土地一级开发和保障房建设。

当时中央收紧上市企业在股票和债券市场上的再融资。中信证券首席债券分析师邓海清表示,在这种背景下企业发债存在技术困难。他说:“地产企业的主体业务不能发债,靠单独项目又很难完成发债任务,一般还是通过地方政府城投企业平台去完成。”

而一家央企内部人士也对经济观察报透露,当时地方融资平台很火爆,地方政府抢着利用保障房概念融资,企业很难分一杯羹。而融资后到底有多少切实投入到保障房当中不得而知。

对比过去的企业债,邓海清认为国开行的专项债作用在三个方面:一是用国家信用代替地方政府信用,使得融资成本更低;二是中央加杠杆的方式,避免了地方城投债务增加和杠杆增加;三是专项债做到了资产和债务期限匹配。“因为保障性住房是定向购买,产权流转受限制。发行一两年的信托,3-5年的债券,都与这种资产的期限不匹配。现在国开行定向发行给邮储、社保基金,这些对象刚好就是需要久期的债务。”邓海清说。

 

10bet10博官网下载
10bet十博娱乐app版权所有 10bet十博娱乐app @ 2014-2024 辽ICP备14015583号-1
XML 地图 | Sitemap 地图